證券時報記者 張達

黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）確立了構建房地產發展新模式的改革目標，并從完善供應體系、優化調控政策、轉變運營方式等重點領域明確了改革任務，房地產業改革路線圖更加清晰。

接受證券時報記者采訪的專家學者認為，《決定》兼顧當前和長遠，為房地產長遠發展確立了方向和目標。加快構建房地產發展新模式，離不開政策的引導和支持，制定和實施有利于新模式構建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項。

明確改革目標兼顧當前和長遠

《決定》對于房地產層面的表述放在了“健全保障和改善民生制度體系”的框架之下。“這次《決定》之所以對房地產著墨較多，是因為兼顧了當前和長遠，既著眼于解決當前的迫切問題，又兼顧未來的可持續發展，確保經濟、社會和環境的全面協調發展，為房地產長遠發展確立了方向和目標。”中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者采訪時說。

在秦虹看來，“加快建立租購并舉的住房制度”直接回應了當前房地產市場中存在的部分城市房價高、租賃市場不規范和不成熟等問題，結合《決定》中“推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度”的部署，可以預見，通過加快構建租購并舉的住房制度，可以緩解目前部分居民購房難、租房難、租購不同權的問題，切實保障民生，提升人民生活質量。

“加快構建房地產發展新模式”旨在創新和優化現有的房地產發展模式。秦虹對記者說，特別是改變“高負債、高杠桿、高周轉”的房企經營模式，推動房地產市場健康、可持續發展。

秦虹同時指出，加快構建房地產發展新模式離不開政策的引導和支持，因此，制定和實施有利于新模式構建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項。

改革融資方式和預售制度

構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

加快構建房地產發展新模式，需要進一步深化重點領域改革。

此次《決定》明確提出“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，這是構建新發展模式在體制機制改革方面的重要內容之一。

“過去房地產開發融資與商品房預售資金的使用關系密切，在預售資金監管不到位的情況下，開發企業挪用預售資金，使用無息杠桿拿地開發，帶來了項目爛尾的風險。”秦虹說，改革和完善商品房預售制度，嚴格預售資金使用監管或實行現房銷售，可以大大降低購房人的購房風險；但也需要改革房地產開發的融資方式，使開發資金能覆蓋建設過程。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對證券時報記者表示，“改革商品房預售制度”意味著商品房預售制度不會取消，但是市場趨勢是以現房銷售為主，期房銷售占比下降。商品房預售制度改革的總體方向應該是在保護購房者權益的基礎上，提高資金監管效率和使用效率。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉也認為，考慮到試點現售制存在的周期長、回款慢、加重房企經營負擔等問題尚未得到有效解決，預售制短期內不會全面退出。

完善調控政策 充分賦權地方

由于房地產市場區域特征明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異，近年來，中央和監管部門一直強調要“因城施策”。此次《決定》再次強調，“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”，并進一步明確提出“允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”。

“賦予地方調控自主權，可以避免‘一刀切’政策導致的不適應性和副作用，增強調控政策靈活性。”秦虹說，“允許有關城市取消或調減住房限購政策”，賦予地方更多自主權，有助于鼓勵地方政府根據自身情況創新調控手段，穩定房價，滿足更廣泛居民的購房需求，探索適合本地的房地產發展模式；“取消普通住宅和非普通住宅標準”，將有助于放開目前部分城市仍存在的購房限制，促進合理購房需求，提升市場活躍度。

據克而瑞研究中心統計，目前，全國絕大多數二三線城市已經全面放開住房交易限制，僅剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市及天津和海南部分城市還在執行限購。

中指研究院市場研究總監陳文靜預計，短期廣州、天津、海南部分地區取消限購政策存在較強預期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時間，短期或仍以漸進式推進為主。

在普通住宅標準方面，鄒琳華認為，“取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著購買改善性住房的交易稅費將進一步降低，此舉更好地體現了對普通居民改善型住房需求的支持。因為絕大多數非普通住宅，只是面積相對較大或單價相對較高，實際上并非豪宅，購買者也多為普通居民家庭。

楊科偉指出，2023年深圳、上海、北京均取消了普通住宅總價限制，只以建筑面積、容積率、單價等作為區分；未來普通住宅標準有望進一步放寬甚至取消，比如北京取消單價限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費負擔。

值得注意的是，《決定》還提出“完善房地產稅收制度”。秦虹認為，房地產稅收制度完善應從整體考慮，首先需要完善房地產的稅收法律框架，梳理優化相關稅收的征收范圍、標準、方式和用途，該減的減，該增的增。降低開發交易環節稅賦，增加持有環節稅收，是過去一直討論的方向，從未來看，調整這一稅收體系，需要從法律法規、稅基稅率、評估體系、征管監督、稅收減免、政策宣傳等多個方面進行系統設計和實施，并通過試點先行、數據整合和配套政策等措施確保改革的平穩推進，確保法律法規的可操作性和透明度。

對于備受關注的房地產稅，陳文靜認為，中長期來看，房地產稅相關立法和改革或仍將持續推進，但當前房地產市場處于深度調整階段，房地產稅的出臺時機尚不成熟。進一步降低交易環節稅費如降低契稅稅率等，也是支持住房保障的重要舉措。