【諾德基金】?新年開“禮包”!房貸利率下調,快看看省了多少錢?
    來源:證券時報網2025-02-05 17:26

    2025年伊始,房貸利率下調為廣大購房者和 “房貸族” 送來了溫暖的 “開年禮包”。無論是房地產商貸還是公積金貸款,利率的降低都實實在在地減輕了大家的還貸壓力。

    房貸作為大多數家庭的“頭號支出”,其利率的變動直接影響著家庭的經濟狀況和生活質量。這不,購房者們已經掏出計算器,算起了“省錢賬”:利率下調后,每月能少還多少錢?一年能省下幾頓火鍋錢?十年能攢出一趟環球旅行嗎? 

    房貸月供“瘦身”!你的還款計劃要變了?

    房貸利率下調:計算前的必備知識錦囊

    在探究房貸利率下調帶來的實惠前,諾德基金先給大家呈上等額本息還款方式的關鍵計算公式:

     

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    根據公式可知,每月還款額和總利息的計算與貸款本金(P)、年利率(r)、還款總期數(n,以月為單位)緊密相關。有了這些公式,我們就能算出在不同貸款金額和利率組合下的還款詳情,進而知曉自己有機會能省下多少“銀子”啦!

    如果,大家覺得手動計算太費神?別愁!市面上還有超便捷的房貸計算器可供使用:

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    數據來源:房天下房貸計算器,計算器網址:https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    接下來,諾德基金就帶大家利用這個小工具,從房地產商貸和公積金貸款兩個方面,詳細分析房貸利率下調的幅度以及節省的金額,力爭為大家提供明明白白的參考。

    商貸利率:下調幅度與省錢“大揭秘”

    (一)政策解讀與最新利率

    回顧2024年的房貸政策,中國人民銀行指導市場利率定價自律機制于9月29日發布倡議,要求各商業銀行在2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整,降至不低于LPR減30個基點。簡單來說,經過此次調整,如果是2024年10月31日加入的“房貸族”,其房貸利率統一降為“LPR-30BP”。 

    那么,具體應該調整為多少呢?根據央行數據顯示,2024年,與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR一共有三次降息:2月下降25個基點,7月下降10個基點,10月下降25個基點,全年累計下降60個基點至3.6%。據此計算,調整后的房貸利率應該為:3.6%-30BP=3.3% 

    2024年1年期、5年期LPR報價的3次下降

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    數據來源:Wind,截至2024.12.31;資料參考:平安證券《力度空前穩樓市,關注降息與收儲進展》,2024.12.23;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    (二)算一算:能省多少真金白銀?

    根據前述規則,2024年10月存量房貸利率批量調整為LPR-30BP,該政策實施了以后,因重定價日的不同,房貸市場出現了四個檔次利率:3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。

    其中,重定價日于1月1日的房貸族,在2025年1月1日,其利率將從之前的3.90%大幅降至3.30%,下調幅度高達60BP。

    這里,我們就拿這個利率來舉例,粗略算筆賬:以100萬元本金、剩余25年期限、等額本息還款法計算,2025年1月1日前后分別執行3.9%、3.3%的貸款利率,月供會從原來的5223元降至4900元,減少323元;總利息由56.7萬元降至47.0萬元,總利息節省9.7萬元。

    對于貸款金額更高的家庭,節省的金額可能將更加可觀哦!這里,大家可以隨著諾德基金一同來看看不同貸款額度下的省錢情況(如下表): 

    商貸利率下調,不同貸款額度下的省錢情況一覽表

    貸款金額(萬元)

    利率3.9%月供(元)

    利率3.3%月供(元)

    月供節省金額(元)

    100

    5223

    4900

    323

    200

    10447

    9799

    648

    300

    15670

    14699

    971

    400

    20893

    19598

    1295

    500

    26117

    24498

    1619


    貸款金額(萬元)

    利率3.9%總利息(元)

    利率3.3%總利息(元)

    總利息節省金額(元)

    100

    566993

    469885

    97108

    200

    1133986

    939769

    194217

    300

    1700979

    1409654

    291325

    400

    2267972

    1879539

    388433

    500

    2834965

    2349423

    485542

    數據來源:房天下房貸計算器,計算器網址:https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm;假設貸款100萬元、200萬元、300萬元、400萬元、500萬元,剩余25年期限,等額本息還款法計算,2025年1月1日前執行3.9%貸款利率、2025年1月1日后執行3.3%貸款利率。等額本息計算方式:月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1];總利息=月供×還款月數-貸款本金;其中,月利率=年利率÷12,還款月數為貸款期限×12。以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,也不代表任何未來收益。基金有風險,投資需謹慎。

    公積金貸款:利率調整與節省金額全解析

    (一)政策解讀與最新利率

    2024年5月17日,中國人民銀行宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。2024 年 5 月 18 日前發放的公積金貸款,2025 年 1 月 1 日起按新貸款利率執行,其中,首套 5 年以下(含 5 年)為 2.35%,5 年以上為 2.85%;二套 5 年以下(含 5 年)為 2.775%,5 年以上為 3.325%。

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    資料參考:南方都市報《新調整,今起實行!廣東多地提醒》,2025.1.1;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    諾德基金溫馨提示:新的住房公積金貸款利率會自動調整,無需手動申請。

    (二)算一算:多少實惠能裝進兜? 

    以一筆金額100萬元、期限25年的首套住房公積金個人住房貸款為例,選擇等額本息還款方式,月供將由4794元降至4664元,每月月供減少130元,總利息支出將減少3.89萬元。 

    同樣的,公積金貸款額度越高,省下的錢也可能會越多(如下表): 

    公積金利率下調,不同貸款額度下的省錢情況一覽表

    貸款金額(萬元)

    利率3.1%月供(元)

    利率2.85%月供(元)

    月供節省金額(元)

    30

    1438

    1399

    39

    50

    2397

    2332

    65

    70

    3356

    3265

    91

    100

    4794

    4664

    130

    150

    7191

    6997

    194


    貸款金額(萬元)

    利率3.1%總利息(元)

    利率2.85%總利息(元)

    總利息節省金額(元)

    30

    131486

    119802

    11684

    50

    219143

    199670

    19473

    70

    306801

    279537

    27264

    100

    438287

    399339

    38948

    150

    657430

    599009

    58421

    數據來源:房天下房貸計算器,計算器網址:https://guyuan.newhouse.fang.com/house/tools.htm;以首套房、5年以上貸款利率、等額本息進行計算,公積金分別貸款30萬元、50萬元、70萬元、100萬元、150萬元,貸款期限均為 25 年。2025年1月1日前執行3.1%貸款利率、2025年1月1日后執行2.85%貸款利率;等額本息計算方式:月供=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1];總利息=月供×還款月數-貸款本金;其中,月利率=年利率÷12,還款月數為貸款期限×12。以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,也不代表任何未來收益。基金有風險,投資需謹慎。

    房貸利率沒降到3.3%?“重定價日”了解一下!

    “1月1日,看到很多人的房貸利率都調到3.3%了,可是我的還是原來的3.65%。為什么我的房貸沒有降?”這里,諾德基金就必須要提及“重定價日”的概念。

    什么是“重定價日”?

    所謂重定價日,即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調整的日期,銀行會根據上一年LPR(貸款市場報價利率)的漲跌幅度,自動調整新一年的個人房貸利率,無需客戶自己“動手”。此前,大部分人的重新定價日可能會有兩種情況:1月1貸款發放日,一年調整一次。

    為什么你的利率沒變?

    l )假設某房貸族的重新定價日為貸款發放日——每年的6月20日,根據央行安排部署,2024年10月25日起,第二輪存量房貸利率統一下調落地,該房貸族的房貸利率調整為3.65%。那么,下一次房貸利率下調要等到2025年6月20日。如果中間5年期以上LPR不調整的話,其將于貸款重新定價日,即2025年6月20日房貸得以降為3.3%。

    重定價周期可以調整嗎?

    當然可以!2024年11月1日起,多家銀行陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制,貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月,也可以保持為一年。

    2 )在上述案例中,如果希望能早降房貸利率,該房貸族可以通過更改重定價周期,盡早“刷新”到重新定價日。如果選擇按3個月重新定價,該房貸族預計最快可以在2025年3月份迎來房貸利息調整。

    該房貸族選擇不同重定價周期的調整情況(示例表)

    重定價周期

    重定價日

    調整次數/年

    三個月

    3月20日、6月20日、9月20日、12月20日

    4次

    半年

    6月20日、12月20日

    2次

    一年

    6月20日

    1次

    注:假設借款人的重定價日是貸款發放日6月20日。資料參考:廣州日報《個人房貸利率1年可多次調整!房貸重定價周期越短越好嗎?》,2024.10.31;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    縮短重定價周期劃算嗎?

    然而,縮短重定價周期是否真的劃算呢?諾德基金認為,這個問題還得看情況:

    l) 在利率下行周期內,重定價周期越短,貸款人可以越快享受到利率下調帶來的月供減少,從而節省利息支出。  

    2) 相對地,在利率上行周期內,重定價周期越短,貸款人也會越快面臨利率上調導致的月供增加,從而增加利息支出。 

    對于不同的貸款人群,諾德基金有以下幾條建議【1】: 

    l)如果打算提前還款或房貸剩余時間較短:考慮到目前處于降息周期,不妨可以根據自身需求考慮調整為3個月或6個月。  

    2)如果打算長期持有房貸:由于同一筆貸款存續期內僅可申請調整一次重定價周期,因此選擇時需更為謹慎。考慮到未來可能遇到的降息與加息周期,以及個人對月供變動的接納程度,6個月可能是一個相對平衡的選擇。

    總之,房貸利率沒降到3.3%的朋友們,先別著急!搞清楚你的重定價日,調整好周期,你的“房貸利率下降紅包”或許正在路上啦。

    2025 年的房貸利率走向:降還是不降?

    2025年房貸利率還會繼續降嗎?這是許多購房者和“房貸族”關心的問題。對此諾德基金建議,我們不妨先從機構研究以及政策風向里 “挖一挖”,看看能撈出哪些 “干貨”!【2】

    1. 穩經濟仍是頭等要務

    2025年,穩經濟仍是頭等要務。政策層面上,需繼續維持支持性貨幣政策取向,營造良好的貨幣利率環境,降低實體經濟融資成本。

    2. 歐美主要經濟體降息

    歐美主要經濟體已陸續啟動降息,也為2025年中國保持較低利率水平營造了更為適宜的外部環境。隨著全球貨幣政策趨于寬松,中國的利率水平也有望下行。 

    3. 中央定調適度寬松的貨幣政策

    2024年12月,中央定調適度寬松的貨幣政策。根據2024年中國人民銀行搭建起來的“逆回購調節短端流動性、MLF和買斷式逆回購調節中短期流動性、降準調節長期流動性、國債買賣做有效補充”的框架,對于“適度寬松”的要求而言,“降準”仍是穩定流動性供給的有效工具。 

    有機構分析稱,在中央經濟工作會議提出“適時降準降息”背景下,2025年降準降息將延續2024年的頻率和降幅,預計2025年貨幣市場利率、存款和貸款利率等可能將穩中有降。

    這意味著未來的房貸壓力或有望繼續減輕!

    房貸利率下調,省下的錢去哪兒?

    房貸利率下調,省下的錢并不會“消失”: 

    一部分或變成購房者的“底氣”。房貸利率下調在一定程度上有助于促進房地產市場的復蘇,進一步可能帶動上下游相關產業(比如建材、家具、家電等)的發展。

    一部分或變成消費者的“購買力”。據機構計算,截至2024年6月,個人住房貸款余額達到37.79萬億元,按照利率下調50BP,存量住房貸款對應每年節省利息支出1890億元。2024年1—6月城鎮居民消費傾向為60.9%,以此計算,存量房貸利率調整背景下,居民端每年或有1150億元流入消費。【3】

    可見,房貸利率下調或有望釋放居民消費潛力,助力經濟復蘇,這或將對更多行業帶來聯動效應。

    總結:展望2025年,目前的經濟形勢和政策風向為房貸利率的進一步下調,提供了一定的可能性。中央定調適度寬松的貨幣政策、歐美主要經濟體的“降息潮”以及我國“穩經濟”政策的持續發力,都或將是推動房貸利率繼續下行的重要因素。所以,購房者和“房貸族”不妨可以持續關注相關政策動態,做好財務規劃,以更好地享受政策紅利,力爭實現家庭資產的優化配置!

     

    【1】廣州日報《個人房貸利率1年可多次調整!房貸重定價周期越短越好嗎?》,2024.10.31;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    【2】每日經濟新聞《貨幣政策2025年展望:“適度寬松”取向打開操作想象空間》,2024.12.29;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。

    【3】德邦證券《存量房貸利率下調影響幾何?——宏觀視角看消費系列之三》,2024.9.25;以上信息僅供參考,不代表任何投資建議,基金有風險,投資需謹慎。


    校對:王蔚

    責任編輯: 吳曉輝
    聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔
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