在房地產行業持續調整的過程中，房企債券融資額持續下降。

Wind數據顯示，截至目前，以發行起始日統計的地產債發行規模接近1000億元，但相對2024年同期下降超15%。自2020年地產債發行達到歷史高峰后，2021年至2024年，地產債的發行規模逐漸下降。

業內人士指出，近年來，受市場銷售承壓、房企財務杠桿過高等因素影響，房地產行業信用風險事件有所增長，違約房企融資受到一定影響，并進一步對未違約民營房企的融資造成拖累。考慮到銷售端仍有壓力，2025年房企償債壓力仍在，但新增大量房企集中債務出險的可能性已不高。

房企債券融資額持續下降

近年來，在各項支持性政策加力并陸續落地的背景下，房企融資環境有望改善，但房企發債仍在下降。

Wind數據顯示，截至目前，以發行起始日為準，今年以來房地產行業共實現債券融資988.43億元，與2024年同期的1166.34億元對比，下降了15.25%。

自2021年開始，房地產行業的債券融資逐年下降。數據顯示，2021年至2024年，房地產行業發行的債券規模分別為7660.15億元、6484.38億元、6177.04億元、5324.63億元，分別同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%。

近年來，中央國有企業和地方國有企業是地產債發行的主力。數據顯示，2024年，地方國有企業合計發行地產債3519.50億元，占比達66.10%；中央國有企業合計發行地產債1431.50億元，占比26.88%；公眾企業合計發行地產債115.37億元，占比2.17%；民營企業合計發行地產債240.25億元，占比4.51%；外資企業合計發行地產債18.01億元，占比0.34%。

2025年以來，中央國有企業和地方國有企業仍是地產債發行的主力，民營企業發債有所改觀。數據顯示，今年以來，民營企業發行地產債58.10億元，占比為5.88%，與2024年全年相比有所提升。

需要關注到，受連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，房地產行業債券平均融資成本明顯下降。據證券時報記者梳理，今年以來房地產行業債券發行平均利率約為2.62%，與2024年房地產行業債券發行利率相比有所下降。

根據中證鵬元的統計，2025年房企到期債券余額3135.47億元、回售余額2274.44億元，其中3月、6月為償債高峰。

對于房企發債融資持續減少的原因，中金公司認為，房企整體縮表背后是房價下行所驅動的經營規模收縮負向螺旋。房價下行環境中存貨資產價值貶損，加之實際利率走高，即便融資條件較寬松，房企仍傾向于主動削減債務、對擴表投資更為審慎；前端拿地力度不足導致后續新推貨量減少、銷售表現走弱，企業自有現金流規模收縮進一步拖累投資，形成經營端緊縮負向循環；房價很大程度決定房企投資意愿，是驅動或打破該循環的核心變量。

多家房企積極推進債務重組

近年來，受市場銷售承壓、房企財務杠桿過高等因素影響，房地產行業信用風險事件有所增長，多家房地產企業積極借助債務重組及重整等舉措，削減債務規模。

3月13日，世茂集團發布公告稱，境外債務重組計劃已于3月13日獲得高等法院批準，并已達成所有計劃條件。2025年2月份以來，多家房企的境外債重組迎來進展。2月19日，遠洋集團境外債務重組香港協議安排獲香港法院批準并已生效。此外，2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權人已加入整體CSA（整體債權人支持協議），意味著龍光境外債務重組也已取得初步成功。

據東吳證券研究，房企的整體債務解決方案通常包括債務重組和重整等方式，其中境外重組包括展期、新債券/貸款置換、強制可轉換債券、降票息等多種選項，境內債務重組過往以展期為主，后續有望借鑒境外債重組方案加大削債比例，相較于債務重組，重整涉及債務不僅包括公開市場債券等，還可包含總包及分包供應鏈等各類的應付款、商票等。

東吳證券認為，2025年或迎來房企的債務重組高峰，部分房企有望通過債務重組度過短期現金流危機。短期現金流壓力得以緩解后，中長期房地產公司仍需依靠自身實現穩定經營并逐步增長，而具備優質商業資產以及多元化布局的房地產公司，有望率先通過其多元化策略及資產運營能力實現經營修復，并借助REITs重啟融資通道。

中金公司表示，通過債務重組實現總負債體量壓縮是已出險房企走出經營困境、改善產業鏈流動性、更好落實保交付、保障債權投資人利益等的必要途徑，加之經過市場交易債權成本已顯著降低，境內、外重組落地有望更加順暢。

校對：王錦程