證券時報記者  吳家明

今年以來，房企化債步入“深水區”。多家房企債務重組取得了新進展。在業內人士看來，房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果，鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

近日，龍光集團向債權人公布了整體境內債務重組方案，涵蓋“H8龍控05”“H9龍控01”“H9龍控02”“H1龍控01”等21筆債券，本金余額合計219.62億元。值得注意的是，龍光集團提供了折價購回、資產抵債、債轉股、特定資產和全額展期留債等五個選項，以滿足不同類型投資人的需求。

具體來看，選項一為折價購回，龍光集團擬籌集不超過5億元現金資源，以債券面值15%的價格向持有人折價購回；選項二為資產抵債，包括實物資產抵債和財產權信托份額抵債兩種模式；選項三為債轉股，龍光集團擬增發不超過5.3億股普通股股票，用于抵償境內債券份額，轉股價為6港元/股，與海外方案一致；選項四為特定資產選項，龍光集團擬依托上海某13萬平方米的優質商業項目設立信托，讓債券持有人享有收益權。每100元債券面值可申報登記100份信托份額，信托期限15年，存續期內依靠項目經營性凈現金流受償，并有0.5%的頭部現金；選項五為展期留債，未參與其他選項的債券剩余本金展期9.5年，利息調整為1%，自第5年期末開始分期兌付。

記者注意到，今年2月，龍光集團對外公布了境外債務重組方案，約有76.4%的債權人加入整體CSA（整體債權人支持協議）。當時龍光集團對境外債務的債權人提供了四個選項，包括現金支付、優先票據及強制可轉債、強制可轉債和普通票據及強制可轉債。

目前，債務重組是房企的主流選擇。據克而瑞不完全統計，截至2025年2月底，有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展，其中已有14家完成了全部或部分的債務重組。值得注意的是，過去房企的債務重組以展期為主，以時間換空間，雖有部分房企提供債轉股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務重組中，多數房企的化債策略則從原來的展期為主轉向全面削債，主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現。中指研究院企業研究總監劉水認為，折價回購、債轉股等方式能夠從源頭減少債務，有助于企業真正走出債務危機，可以為房企爭取恢復流動性的時間，以換取未來企業價值回升以及償還債務的空間。

從債務到期情況來看，克而瑞數據顯示，2024年房企債券到期規模4828億元，而發行規模僅有2158億元。2025年債務到期規模甚至要高于2024年，達5257億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一線城市樓市已經趨穩，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰，這時候對于債務人來說，選擇與企業共渡難關、等待市場和企業價值的修復，或許是最優的選擇。

校對：王錦程