2月20日，上海2025年首批土拍啟幕。當天，共出讓4宗涉宅用地，總土地出讓面積95949.83平方米，總規(guī)劃建筑面積227161.78平方米，總起始價119.24億元。最終4宗地塊均溢價成交，共攬金159.26億元，整體溢價率約為33.83%。其中，虹口地塊以117474元/平方米的成交樓面價，刷新區(qū)域單價紀錄。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，4宗地塊均溢價成交，說明房企對未來市場有信心。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月上海新房價格同比上漲5.6%，領(lǐng)跑70城，這給房企提供不少底氣。不過，此次土拍的4宗地均為聯(lián)合體拿地，也顯示出房企謹慎的一面。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上海誠意滿滿，本次出讓地塊均為優(yōu)質(zhì)地塊，市場競爭較為激烈，基本都是溢價成交。虹口地塊刷新區(qū)域單價紀錄，與上海豪宅市場走出獨立行情有直接關(guān)系。目前，上海樓市已經(jīng)進入存量市場，中高端改善需求比較旺盛，未來產(chǎn)品推出的趨勢將是填補頂豪高質(zhì)量產(chǎn)品空白。

金地、龍湖回歸，積極補倉

此次土拍的競買方依然是央國企老面孔以及資金充裕的混合制企業(yè)、民企。其中最大的亮點是，頭部民企龍湖積極回歸，在土地市場消失近兩年的金地也重回一二線城市土地牌桌。

2月20日上午，金地聯(lián)合國貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)以8.15億元競得松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊，出讓面積25913.27平方米，樓面價26216元/平方米，裝修標準2500元/平米，溢價率13.98%。這是金地時隔1年10個月后再次在上海公開市場拿地，標志著其在平穩(wěn)度過償債高峰后，重新回歸高能級城市土地市場。此前，1月21日，金地以1.86億元總價，競得位于杭州臨平老城的一宗地塊，溢價率31%。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，金地在長三角地區(qū)的幾個優(yōu)質(zhì)項目去化后，急需補充貨值。另外，金地的流動性壓力緩解后，已經(jīng)有余力補庫存，本周金地將兌付一筆17.6億元的債券，兌付后將成為目前為數(shù)不多基本完成公開債兌付、實現(xiàn)安全上岸的規(guī)模房企。

金地集團表示，本次金地聯(lián)合國貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)競得的地塊處于松江新城核心地段，周邊長期斷供，規(guī)劃為高端低密產(chǎn)品，將以創(chuàng)新型大面寬疊加產(chǎn)品為主，附加部分合院產(chǎn)品，產(chǎn)品預計會有全面升級。

此次土拍，龍湖集團&浙江建華聯(lián)合體以10.57億元競得上海奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊，成交樓面價20473元/平方米，溢價率約16.57%。2024年4月16日，龍湖集團&浙江建華聯(lián)合體以15.37億元觸頂搖號拿下上海奉賢新城地塊。此次土拍兩家民營房企再次聯(lián)手拿地，顯示出其對一線城市優(yōu)質(zhì)板塊的持續(xù)深耕策略。不過，在市場調(diào)整周期內(nèi)，龍湖也面臨去化壓力。2025年1月，龍湖合同銷售額44.6億元，同比下跌36.38%。

聯(lián)合拿地成趨勢

本次土拍的另一顯著特點是聯(lián)合拿地成為主流，4宗地塊均由聯(lián)合體競得。

中指研究院上海分析師蘇曉東認為，本輪土拍民企以及混合所有制企業(yè)拿地積極性較去年有所提高，且通過合作方式重回市場補倉，表明市場信心正在逐步恢復。

央國企堅守一線城市市場，產(chǎn)品力、資金實力仍然待考，壓力非常大。聯(lián)合體拿地的方式有助于房企分散資金壓力，降低市場風險。尤其是對于總價較高的虹口、浦東地塊，聯(lián)合拿地能夠整合各方資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

本次土拍，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊熱度最高，吸引了中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口&綠城聯(lián)合體、華潤置地&越秀聯(lián)合體、金茂&慶隆聯(lián)合體等5家競買方參與。該地塊起始價約64.86億元，起始樓面價85001元/平方米，經(jīng)過184輪競價，由金茂&慶隆聯(lián)合體以總價89.64億元競得，成交樓面價117474元/平方米，溢價率為38.2%，刷新了虹口區(qū)土拍單價紀錄。

該地塊位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)嘉興路街道瑞虹新城板塊，周邊配套成熟，教育、綠地等資源豐富，規(guī)劃為普通商品房用地，中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的40%。

浦東新區(qū)新楊思地塊同樣競爭激烈，共有6家競買人參與。華潤置地&越秀聯(lián)合體經(jīng)過多輪競價，最終以50.9013億元拿下該地塊，成交樓面價7.47萬元/平方米，溢價率為33.4%。此前，華潤&越秀&中能建聯(lián)合體也曾在該板塊以高價競得地塊，顯示出開發(fā)商對這一區(qū)域的看好。

有意思的是，華潤置地&越秀聯(lián)合體剛拿下新楊思地塊，落敗的招商蛇口便在客戶群里發(fā)布了一則海報，號稱板塊熱度“再沸騰”。招商蛇口發(fā)出的海報主題是新楊思地塊成交樓板價7.47萬元/平方米，與招商蛇口位于三林板塊的招商甄境項目直線距離約為6~7公里。但招商蛇口項目地塊成交于2023年10月，樓面價約為3.93萬元/平方米。言下之意，招商蛇口的項目仍有溢價空間。

值得關(guān)注的是，房企競拍郊區(qū)地塊時，也開始采用聯(lián)合拿地的方式，顯示出房企在投資決策上的謹慎態(tài)度。

盧文曦表示，此次拍賣的4幅地塊均有溢價，反映出房企對市場前景保持樂觀態(tài)度，尤其是在上海房價連續(xù)上漲的背景下，房企拿地信心得到進一步增強。同時，土拍市場的熱度有望傳導至新房市場，加之上海購房政策仍有放松空間，這將有助于穩(wěn)定購房者預期，推動房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)。

總體來看，上海2025年首場土拍結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場正在逐步復蘇，央國企繼續(xù)發(fā)揮主導作用，民企也在積極回歸市場。隨著土地市場的活躍，未來上海房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品品質(zhì)有望得到進一步優(yōu)化，房企將繼續(xù)“卷”資金實力、“卷”產(chǎn)品，為市場的持續(xù)健康發(fā)展注入新的動力。